营地市场“火热”， 未来必成趋势。
近几年我国露营行业正蓬勃发展，从露营营地市场来看，2020年我国露营营地市场规模为168亿元，较上年同比增长12%；2021年我国露营营地市场规模约为299亿元，较上年同比增长78%。
▲2014-2025年我国露营营地市场规模数据与预测
各项数据都在表明我国的露营营地市场正迎来爆发期，然而，现实却是很多经营红火的营地 ，因涉及土地使用违规违法导致被拆除！
▲因违规拆除名单
市场“火热”与被强制拆除的“凉凉”形成强烈对比
说明营地建设盲目追风不可取
违反土地政策只有死路一条！
下图以教育营地为例，列出营地的几种用地需求，要严格规避基本农田以及红线保护区！实际操作过程要注意：第一、可以利用四荒地、林地、耕地（一般农田）进行平台架空处理搭建建筑；林地不能砍伐不能硬化，耕地（一般农田）可小面积利用不能硬化；第二、如果附近有村落可与村落结合，通过宅基地或集体经营性建设用地流转方式（租赁）获取（流转面积满足露营地餐厨、卫生间、淋浴间、接待间等必需功能即可）。
Chapter 1旅游营地用地相关政策与用地模式
01.营地用地的管理——统一按旅馆用地管理
2015年11月25日，原国土资源部、住建部及国家旅游局发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）。该文明确自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理，文件有效期五年，目前已过期，暂未看到有相关文件出台。
02.营地用地与土地规划——营地用地的分类分区管理
2016年11月7日，国家旅游局、国家发展改革委等11部委发布《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》（旅发〔2016〕148号）优化营地用地政策。
①自驾车旅居车营地项目建设应该符合城乡规划、土地利用总体规划、自驾车旅居车营地建设规划、自驾车旅居车营地建设与服务规范；
②依法依规使用土地，不得占用基本农田，不占或者尽量少占耕地；
③选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地，其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施，依法使用集体建设用地；
④其自驾车营区、旅居车营区、商务俱乐部、木屋住宿区、休闲娱乐区等功能区应优先安排使用存量建设用地，确需新供的，用途按旅馆用地管理，宜以招标方式实行长期租赁或者先租后让；其他功能区使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理；选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区内的自驾车旅居车营地，全部用地均应依法办理转用、征收、供应手续；
⑤已供自驾车旅居车营地项目建设用地不得改变规划确定的土地用途，不得分割转让和转租。
03.营地用地的征转——不征不转按现用途（原地类）管理
2019年4月24日，自然资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，把自驾车旅居车营地特定功能区列入了“可按原地类管理的情形”，使用未利用地的，在不改变土地用途、不固化地面的前提下，可按原地类管理。
2019年11月15日，广西壮族自治区人民政府办公厅发布《关于支持文化旅游高质量发展用地政策的通知》（桂政办发〔2019〕110号）：自驾车旅居车营地中未硬化地面的房车临时休憩点、可移动集装箱和木屋、帐篷、露营台等总占地面积不超过5亩的临时性设施用地，在不涉及永久基本农田、不占用公益林、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不建设永久设施的前提下，可不征收（收回）、不转用，经县级文化和旅游主管部门以及自然资源主管部门备案确认后，按现用途管理。
04.营地用地与点状供地——按点状供地政策解决营地用地问题
2019年6月28日，国务院发布《关于促进乡村产业振兴的指导意见》指出：探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地，这是全国性文件第一次、也是唯一一次提及“点状供地”。
旅游营地的用地特征比较适合通过点状供地方式解决。近年来广东、广西、海南及云南等地出台的点状供地政策均把乡村旅游休闲项目列入了点状供地项目正面清单，当然，并未明确提及旅游营地项目。
05.旅游营地用地与乡村旅游——鼓励乡村旅游发展的土地政策
2018年3月9日，国务院办公厅《关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）要求：加快建设自驾车房车旅游营地，适度扩大旅游产业用地供给，优先保障旅游重点项目和乡村旅游扶贫项目用地。
2018年11月15日，文旅部等17部委《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》指出：引导自驾车房车营地、交通驿站建设向特色村镇、风景廊道等重要节点延伸布点，定期发布乡村旅游自驾游精品线路产品；支持历史遗留工矿废弃地再利用、荒滩等未利用土地开发乡村旅游。
2019年1月8日，广东省自然资源厅、广东省农业农村厅发布《关于贯彻落实省委省政府工作部署实施乡村振兴战略若干用地政策措施（试行）的通知》提出了加大乡村旅游业用地支持力度，优化乡村旅游用地政策，按实际地类管理的情形及鼓励各地探索以点状供地模式支持休闲农业和乡村旅游项目发展等措施。
2019年10月31日，广东省自然资源厅、广东省农业农村厅、广东省文旅厅发布《关于广东省乡村振兴用地政策的补充意见（试行）》：优化乡村旅游和休闲农业用地管理，旅游驿站等乡村旅游和休闲农业建设用地，可通过点状供地办理用地手续。盘活利用农村存量土地支持乡村旅游和休闲农业发展，鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合、土地入股等方式解决用地需求。充分利用设施农用地有关政策，在农地农用、不破坏耕地耕作层的情况下，允许建设相关配套设施。
从乡村振兴与营地关系来看，国家和各地区为推进乡村旅游发展，进而推进乡村振兴，推出一系列鼓励乡村旅游发展的土地政策，为乡村地区发展旅游地带来巨大的政策机遇。
综上分析：不难看出，关于旅游营地用地政策的口子正在不断放大！且越来越规范化标准化
Chapter 2旅游营地用地几点建议不可不知
①把旅游营地纳入全域旅游规划、乡村旅游规划等专项规划，并衔接好所在市县的国土空间规划、所在乡村的实用性村庄规划。
②遵循国土空间规划下的留白规划理念，争取用好编制规划预留的10%用地规模，用好每年预留的5%新增建设用地指标。
③选址时应充分考虑土地利用现状，尽量选择废弃或闲置的存量建设用地及“四荒地”，适当利用园地等一般农地，避免涉及耕地、尤其是永久基本农田。
④不要打设施农业用地、一二三产业融合发展用地及临时用地等特殊用地政策的歪主意，来搞旅游营地作为非农建设，土地卫片执法的天眼不讲情面，但可以借助设施农业作为乡村农旅的重要补充。
⑤不要被帐篷、木屋、泡泡屋、鸟巢树屋等美丽神话冲昏了头脑，土地用途管理是严肃的，国土部门只认是否破坏耕作层，是否固化地面，是否铺设了隐蔽的市政基础设施。
⑥旅游营地属于旅游新业态，各地各部门出台的政策文件不断翻新，用好政策空档期，但也要时刻警醒，如有矛盾冲突，最终会以上位法规为准。
⑦把旅游营地选址、规划、建设与全域土地综合整治、矿山生态修复、集体土地入市、点状供地等土地试点、创新政策结合，创立“乡村土地运营+文旅产业导入”的乡村产业振兴新引擎。
▲同创案例
同创案例
由同创文旅规划设计的某星空营地，我们根据当地规划，与国土部门的土地性质图进行毫米级、零误差重合核对，在务必搞清楚土地性质的基础上，利用地形特点合理规划营地的最佳观景地点，从而规避了客户想在基本农田上建设星空帐篷的风险，满足了营地建设的落地性。同时我们设计了多个观星点和专业的天文课堂，运用沉浸式的设计手法合理化、最大化利用可开发土地。
总而言之，土地性质是非规划人士比较容易忽略的方面，但是对于露营地的建设选址来说却是重中之重，如果没有前期的充分调研，对于土地性质的不明确，可能会导致整个营地还没有建好就因违规全部拆除，损失非常惨重。
关于营地用地建设，咨询热线18911298200！
